ローン残債があっても不動産売却は可能!売却方法や注意点をご紹介

query_builder 2022/08/13
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この記事のハイライト


●ローンを組んで取得した家には抵当権が設定されており、ローン残債を完済しないと抵当権を抹消できない
●通常の不動産売却以外にも、任意売却やリースバックといった売却方法がある
●不動産売却の注意点に、売るタイミングや築年数などが挙げられる


通常、不動産売却するためにはローンを完済している必要があります。
しかしローン返済中の物件であっても、不動産売却する方法があることをご存じでしょうか。
そこでローン残債のある不動産を売却する方法や、注意点をご紹介します。
東松山市、 小川町・嵐山町・ときがわ町・滑川町・吉見町・鳩山町・川島町で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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ローン残債がある不動産売却における抵当権とは?

ローン残債がある不動産売却における抵当権とは?

住宅ローンを組んで不動産を取得すると、抵当権が設定されます。
何らかの理由でローンの返済が滞ると、抵当権を設定している金融機関が物件を差し押さえます。
そして金融機関は差し押さえた物件を競売により不動産売却することで、ローンを回収する仕組み(権利)が抵当権です。
しかしローン残債のある物件は、金融機関の許可がないと不動産売却できません。
そもそも差し押さえのリスクがあるため、買い手が見つかる可能性も低いでしょう。
そこで不動産売却にあたっては、ローン残債を完済し抵当権を抹消する必要があります。


抵当権を抹消する方法

ローン残債がある物件の場合、不動産売却で得た売却金で完済することになります。
すると実際には、売買契約を締結し、代金の決済および物件の引き渡しのときに、ローンの完済と抵当権の抹消手続きをおこないます。
そのため売却金でローン残債を完済できるかどうかを、あらかじめ確認しておかなければなりません。
不動産会社に価格査定を依頼すれば、いくらで売れるかどうかを調べられます。


抵当権抹消の手続きの流れ

不動産売却で抵当権を抹消する際は、以下の流れで手続きします。


-住宅ローンの完済-
まず、不動産売却によって得た売却金でローン残債を支払います。
なお金融機関によっては、繰上げ返済手数料がかかるため注意してください。


-必要書類の準備-

  1. 住民票(原本およびコピー)
  2. 抵当権抹消登記申請書
  3. 登記原因証明書(解除証書、弁済証書など)
  4. 登記識別情報もしくは登記済証
  5. 代理権限証明情報(金融機関からの委任状)

-法務局へ申請-
必要書類を法務局に提出します。
なお登記申請から完了までは、およそ1~2週間かかります。
また抵当権抹消登記には、以下の費用がかかります。


  1. 登録免許税:1件あたり1,000円
  2. 司法書士への報酬:1件あたり5,000円~1万円が相場


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ローン残債があっても不動産売却する方法

ローン残債があっても不動産売却する方法

不動産売却は、ローン残債の状況によって異なる対応を求められます。
売却金で完済できる場合とできない場合で、どのような対応が必要となるのか確認していきましょう。


アンダーローンの場合

アンダーローンとは、ローン残債が売却価格を下回っている状態を意味します。
アンダーローンなら売却金でローンを完済できる(抵当権を抹消できる)ため、通常の流れで不動産売却が可能です。


オーバーローンの場合

オーバーローンとは、ローン残債が売却価格を上回っている状態を意味します。
すると売却金では、ローン残債を完済できません。
不足分は預貯金でカバーするか、ローン返済を進めてからの売却を目指すことになります。
あるいは金融機関の同意を得られれば、任意売却により不動産売却する方法もあります。


任意売却とは?

任意売却とは、売却金だけではローン残債を返済できないときでも不動産売却する方法のことです。
そして売却金で完済しきれなかった部分は、分割により返済を進めるのが一般的です。
ただし任意売却を実行するためには、ローンの支払いを滞納しており、さらに借入先の金融機関から売却の許可を得なければなりません。
さらにローンを滞納すれば、信用情報機関に滞納記録が残ります。
いわゆるブラックリストに載るため、数年間は新規でローンを組んだりクレジットカードを作ったりできなくなるため注意してください。


リースバックを利用する

住宅ローンの返済に困っているものの今の家に住み続けたい場合、リースバックが有効な場合があります。
リースバックとは不動産会社に不動産売却したあと、賃貸借契約を結び、賃貸物件として住み続ける方法のことです。
さらに物件の所有権は不動産会社に移行するため、固定資産税などの税金も負担する必要がなくなります。
また買い戻し特約を付帯していれば、将来的に家を買い戻せる場合があります。
一時的にローンの返済が困難になったものの、近いうちにまとまった収入の目処が立っているならリースバックが有効です。
そして売却で得た資金の用途は広く、ローンの返済には困っていなくても、事業資金や老後資金を確保したいといった方にもおすすめです。


リースバックの注意点
売却後のリース料(賃料)は、売却価格に基づいて決定します。
高値で売れるほど、リース料も高くなる可能性があるため注意してください。
またリースバックの多くは、定期借家契約を結びます。
契約期間(2~3年)を過ぎると、契約の更新ができません。
そのため長く住み続けたい場合は、契約期間を長めに設定するか、再契約が可能かどうかを確認しておく必要があるでしょう。
また買い戻しの際は、売却価格よりも値段が高くなるのが一般的です。
そしてリース料を滞納すると買い戻しの権利が失われることもあるため、余裕のある資金計画を立てておくと良いでしょう。


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ローン残債がある物件を不動産売却する際の注意点

ローン残債がある物件を不動産売却する際の注意点

ローン残債が残る不動産売却は、資金面や築年数などに注意点があります。
スムーズに売却を進めるためにも、次のポイントを確認しておきましょう。


売り先行がおすすめ

ローン残債のある不動産売却は、売り先行で進めるのがおすすめです。
売り先行とは、今住んでいる家を先に売却してから新居を取得する方法のことです。
売却を先に進めるため売り急ぐ必要性がなく、また新居を取得する際の資金計画を立てやすいメリットもあります。
一方の買い先行ではローン残債だけでなく、新居のローンも二重で返済しなければならない期間が生じる点に注意が必要です。

仮住まいが必要になることがある

売り先行の注意点に、新居取得のタイミングが挙げられます。
今の家を引き渡すまでに新居を購入していないと、仮住まいが必要となります。
引っ越しも2回になるため、余計な費用がかかってしまう点に注意してください。


売却活動の長期化に注意

不動産の売却価格は、築年数の影響を受けやすいです。
そのため売却活動が長期化すれば、築年数も古くなってしまいます。
また売却活動中も、固定資産税や維持管理費などのコストがかかるのも気を付けたい注意点です。


築20年を超えると住宅ローン控除を利用できない

買主が住宅ローンを組んで購入する場合、住宅ローン控除の適用条件に注意が必要です。
中古住宅の取得時点で、築20年以内(マンションなどの耐火建築物は築25年以内)の建物でなければ、住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除を利用できるかどうかを判断基準にしている買主もいるため、売れにくくなる可能性があるのが注意点です。
ただし築年数の古い中古住宅でも、耐震証明書類があれば住宅ローン控除を受けられる場合があります。
その際は耐震診断や、耐震補強工事を実施する必要があるため、不動産売却時に確認してみてください。


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まとめ

ローン残債がある不動産を売却するときに知っておきたい、売却方法や注意点をご紹介しました。
売却金でローンを完済できなくても、任意売却などの方法を取ることも可能です。
そこで不動産売却をご希望の方は、まずは不動産会社の価格査定を依頼すると良いでしょう。


私たち「おひさまハウス」は、東松山市、 小川町・嵐山町・ときがわ町・滑川町・吉見町・鳩山町・川島町で価格査定のご依頼を受け付けております。
ローン残債がある物件の売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。

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